Loyers à Angers : combien louer votre logement neuf ?

À Angers, en zone B1, le plafond Jeanbrun de 11,80 €/m² reste proche du loyer que vous pouvez pratiquer. Bonne nouvelle pour les investisseurs angevins : vous n'avez pas à choisir entre la loi et le marché. Voici les chiffres, le calcul par typologie, et ce que cela donne sur un lot réel.

Les loyers du marché à Angers

Avant de parler plafond, regardons ce que les locataires paient vraiment à Angers. La carte des loyers 2025 (ANIL / ministère du Logement) donne, pour un appartement tous types confondus, un loyer médian de 14,6 €/m² charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 11,2 à 18,9 €/m². Pour un T1-T2, on monte à 16,6 €/m² ; pour un T3 et plus, on redescend à 13,0 €/m².

Autrement dit, sur un T2 de 45 m², un propriétaire bailleur annonce souvent autour de 750 € charges comprises (45 × 16,6). C'est ce niveau de loyer que le Jeanbrun doit venir sanctionner pour rester crédible aux yeux du fisc, sans pour autant étrangler la rentabilité.

Le plafond B1 et le coefficient de surface

Angers est en zone B1 depuis le reclassement de juin 2026. Le plafond de loyer intermédiaire Jeanbrun y est de 11,80 €/m²/mois hors charges, avant coefficient. Ce coefficient, c'est ce qui récompense les petits logements : il vaut 0,7 + 19/S, plafonnée à 1,2, S désignant la surface habitable à laquelle s'ajoute la moitié des annexes (caves, balcons, loggias), sans excéder 8 m².

Concrètement, pour un T2 de 45 m², le coefficient donne 0,7 + 19/45 = 1,12. Le plafond au m² grimpe alors à 11,80 × 1,12 = 13,22 €/m², soit un loyer maximum d'environ 595 € hors charges par mois. Pour un studio de 28 m², le coefficient atteint 1,2 (plafond), ce qui pousse le plafond à 14,16 €/m².

Studio, T2, T3 : le loyer maximum

Voici ce que donne la formule pour les typologies les plus courantes, hors charges, pour un bail signé en 2026 :

Prenons Hélène, 58 ans, cadre de santé qui veut compter sur un loyer à la retraite, dans la ville où vit sa sœur. Elle achète un T3 de 67 m² à Romance, 292 900 €. Le montant du loyer pris en considération s'élève à 777 € mensuels, ce qui correspond précisément au plafond Jeanbrun. Sur 9 ans, l'amortissement Jeanbrun lui fait économiser environ 23 800 € d'impôt, et son effort mensuel moyen reste autour de 833 €. Lors de son départ à la retraite, elle percevra un revenu complémentaire d'environ 684 € mensuels, une fois les charges et impôts déduits.

Vérifier votre propre calcul

Ces chiffres partent du barème 2026 et des surfaces standards. Pour votre projet, entrez la surface réelle, le balcon, la cave : chaque mètre carré d'annexe compte dans la limite des 8 m². Le plus simple reste de calculer le loyer maximum sur votre lot, puis de simuler votre Jeanbrun avec votre prix d'achat et votre TMI. Pour affiner avec un conseiller, vous pouvez aussi être rappelé.

Une dernière chose : le plafond ne fait pas tout. Un T2 bien placé, près du tram A et des campus, se louera plus facilement qu'un T3 excentré. La carte des loyers le confirme, avec des écarts de 30 % d'un quartier à l'autre. Le calcul du plafond vous dit le maximum ; le marché vous dira ce qui se loue vraiment.