Plafond de loyer à Paris : combien louer votre logement Jeanbrun ?

À Paris, votre logement Jeanbrun ne peut pas être loué au prix du marché : c'est un plafond, pas une négociation. Voici le calcul du loyer maximum, ligne par ligne, et la règle à appliquer quand l'encadrement des loyers s'y ajoute.

Le plafond en zone A bis et A

À Paris, le plafond intermédiaire du Jeanbrun pour 2026 est de 19,71 €/m² par mois, hors charges. En zone A (première couronne non A bis), il descend à 14,64 €/m². Le présent barème est issu directement du dispositif Pinel, tel que repris par l'article 47 de la loi de finances pour 2026.

Ce plafond est une condition fiscale : en cas de dépassement, les amortissements précédemment déduits sont réintégrés au sein de votre revenu foncier au cours de l'exercice du manquement. C'est pourquoi le comprendre avant d'acheter change tout.

Le coefficient de surface

Le plafond n'est pas appliqué directement : il fait l'objet d'une multiplication par un coefficient destiné à favoriser les logements de petite taille. La formule est coef = 0,7 + 19/S, où S est la surface utile (habitable + moitié des annexes, plafonnée à 8 m²), arrondi au centième et borné à 1,2.

Prenons un T2 de 45 m² à Paris. S = 45 (pas d'annexe). Coefficient : 0,7 + 19/45 = 1,12. Plafond au m² après coefficient : 19,71 × 1,12 = 22,08 €. Loyer maximum : 22,08 × 45 = 994 € par mois hors charges.

À titre de comparaison, un T3 de 65 m² donne un coef de 0,99 et un plafond au m² de 19,51 €. Le loyer maximum passe à 1 268 €. La logique : un grand logement reste cher en absolu, mais le prix au m² redescend.

Jeanbrun et encadrement des loyers : la règle du plus bas

À Paris, dans les communes de Plaine Commune (dont Aubervilliers) et d'Est Ensemble, un encadrement des loyers s'ajoute au plafond Jeanbrun. Ce sont deux règles indépendantes : l'une fiscale, l'autre civile. En pratique, c'est le plus bas des deux qui limite votre loyer.

L'encadrement parisien, fixé par l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026, définit pour chaque quartier un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. À Aubervilliers (secteur 314, logement construit après 1990), ce majoré va de 24,0 €/m² pour un studio à 14,9 €/m² pour un 4 pièces.

L'encadrement s'applique jusqu'au 24 novembre 2026. Sa prolongation de deux ans est en discussion au Parlement à l'automne 2026. Au-delà de cette date, seul le plafond Jeanbrun s'imposera, sauf vote contraire.

Le loyer d'un lot réel autour de Paris

Reprenons le cas de Sandrine, 47 ans, investissant dans un T3 de 62 m² au Lumen à Aubervilliers (zone A bis), à 290 900 €. Calcul du plafond Jeanbrun : S = 62, coef = 0,7 + 19/62 = 1,01. Plafond au m² : 19,71 × 1,01 = 19,91 €. Loyer Jeanbrun maximum : 19,91 × 62 = 1 234 €.

Mais l'encadrement Aubervilliers (T3 après 1990) plafonne à 17,2 €/m², soit 17,2 × 62 = 1 066 €. C'est lui qui s'applique. Sandrine ne pourra pas dépasser 1 066 € par mois, pas 1 234 €. La règle du plus bas la protège : elle sait exactement où elle va.

Pour un studio à Paris intra-muros, le plafond Jeanbrun (591 € pour 25 m²) reste sous le loyer de référence majoré parisien (30,4 €/m² minimum, soit 760 €). C'est donc le Jeanbrun qui limite, pas l'encadrement. Les deux règles se complètent : l'une fiscale ne lâche pas, l'autre civile bride encore plus quand le quartier est très cher.

Questions fréquentes

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