Loyers à Toulouse : combien louer votre logement neuf ?
Combien votre futur locataire paiera-t-il ? À Toulouse, le plafond Jeanbrun reste proche des loyers du marché pour les petites surfaces. Voici les chiffres, et le calcul pour chaque typologie.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Vous voulez savoir combien votre futur locataire vous versera chaque mois ? À Toulouse, bonne nouvelle : pour un studio ou un T2, le plafond Jeanbrun rejoint le loyer de marché. Pour les T3, c'est le marché qui fixe le loyer. Voici les chiffres, source par source, et le calcul pour chaque typologie.
Les loyers du marché à Toulouse
Vous avez peut-être un proche qui y vit, ou vous y êtes passé en vacances. Toulouse reste une ville qui attire : +7,4 % d'habitants entre 2017 et 2023 selon l'Insee, l'une des plus fortes croissances de France, juste derrière Montpellier. L'emploi salarié suit, avec l'aéronautique qui continue d'embaucher, et un campus santé qui grandit chaque année à l'Oncopole.
Cette pression se retrouve sur les loyers. L'Observatoire local des loyers (OLL) de l'agglomération toulousaine publiait en 2025 un loyer médian de 12,5 €/m² hors charges pour les nouveaux baux signés depuis le 1er janvier 2024. La fourchette va de 11,5 €/m² en périphérie à 13,3 €/m² dans l'hypercentre.
Pour les studios, le marché reste très fluide : un T1 de 25 à 27 m² se loue autour de 465 € selon l'OLL. Pour un T2 standard, comptez environ 554 € ; pour un T3, environ 700 € ; pour un T4 et plus, autour de 900 €. Ces chiffres correspondent aux loyers hors charges des nouveaux baux signés en 2024-2025.
Pour vous qui investissez, deux forces jouent en faveur du neuf à Toulouse : la demande reste supérieure à l'offre dans les quartiers bien desservis, et les futurs locataires paient plus cher pour un logement récent qui ne leur réservera pas de mauvaise surprise sur la facture énergétique.
Le plafond Jeanbrun et le coefficient de surface
Le dispositif Jeanbrun ne vous laisse pas libre de fixer n'importe quel loyer : il existe un plafond, différent selon la taille du logement. Bonne surprise à Toulouse : grâce au coefficient multiplicateur, ce plafond rejoint les loyers du marché pour les petites surfaces. Pour les plus grandes, c'est l'inverse : le marché reste le plafond.
Toulouse est en zone A depuis l'arrêté du 2 octobre 2023. Le plafond intermédiaire 2026 y est de 14,64 €/m² hors charges, selon le BOFiP (barème publié le 10 mars 2026).
Coefficient = 0,7 + 19 / S, plafonné à 1,2
S = surface habitable + la moitié des annexes (caves, balcons, loggias), dans la limite de 8 m²
Pour un T2 de 33 m² sans annexe, le coefficient grimpe à 1,28, ramené à 1,20 (le plafond) : le loyer maximal atteint 17,57 €/m², soit 580 € pour 33 m². Pour un T3 de 65 m², le coefficient tombe à 0,99 : le plafond passe à 14,49 €/m². Le coefficient protège donc les petites surfaces et freine légèrement les plus grandes.
À Toulouse, le loyer de marché moyen se situe autour de 13,31 €/m² hors charges (selon la base OLL de l'arrêté Loc'Avantages 2026). Pour un studio de 25 m², c'est le marché qui s'impose (333 €) face au plafond Jeanbrun (439 €). Pour un T3 de 65 m², c'est encore le marché (865 €) face au plafond (942 €). Le Jeanbrun reste donc toujours atteignable.
Loyer maximal Jeanbrun (location intermédiaire 2026)
Surface prise en compte = surface habitable + moitié des annexes (8 m² au plus). Coefficient = 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2. Le loyer réellement obtenu dépend aussi du marché local.
- Amortissement déductible
- —
- Loyer maximal mensuel
- —
- Effort d’épargne mensuel
- —
- Prix avec TVA 10 %
- —
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationStudio, T2, T3 : le loyer maximum
Voici le calcul pour chaque typologie à surface courante à Toulouse. Le loyer réellement appliqué est le minimum entre le plafond Jeanbrun (après coefficient) et le loyer de marché estimé :
| Typologie | Surface | Coefficient | Plafond Jeanbrun | Loyer marché | Loyer applicable |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 25 m² | 1,20 | 439 € | 333 € | 333 € |
| T2 | 40 m² | 1,18 | 691 € | 532 € | 532 € |
| T2 | 45 m² | 1,12 | 738 € | 599 € | 599 € |
| T2 | 50 m² | 1,08 | 791 € | 666 € | 666 € |
| T3 | 65 m² | 0,99 | 942 € | 865 € | 865 € |
| T3 | 70 m² | 0,97 | 994 € | 932 € | 932 € |
Pour un T2 de 45 m², prenons Laura, 31 ans, ingénieure dans l'aéronautique à Toulouse. Elle a acheté un T2 à Pavillon Marly, à Toulouse, au prix d'entrée de 188 900 €. Son locataire paie 595 € par mois, et l'amortissement Jeanbrun lui permet de déduire 5 289 € de ses revenus fonciers chaque année pendant neuf ans.
Il convient de procéder à une analyse au cas par cas : la surface effective du logement, l'existence éventuelle d'un balcon ou d'une cave, ainsi que la localisation sont autant de critères susceptibles de modifier le montant final.
Étudiant, jeune actif en début de parcours, alternance en master. Locataire de passage, mais solvable dans les résidences neuves proches de la ligne B ou du tram.
Couple de jeunes actifs, cadre en mobilité, étudiant en deuxième cycle. Reste en moyenne six ans, turnover faible quand le quartier lui plaît.
Famille avec un enfant, ou colocation de deux actifs. Demande stable dans les quartiers résidentiels, plus rare dans l'hypercentre.