L'amortissement Jeanbrun, pas à pas

Chaque année, une partie du prix de votre logement neuf vient alléger vos impôts : c'est l'amortissement Pinel. Pour un appartement à 200 000 €, la déduction tourne autour de 5 600 € par an ; pour un bien à 290 000 € en zone tendue, elle atteint le plafond de 8 000 €. Bonne nouvelle : le calcul tient en une ligne.

Le principe en mots simples

Vous regardez votre fiche de paie, vous entendez parler de retraite qui s'annonce plus juste, d'impôts qui pèsent, et vous vous demandez comment préparer l'avenir sans y laisser votre train de vie. À cette question, le Pinel apporte une réponse claire grâce à un dispositif limpide : acquisition d'un logement neuf, mise en location durant neuf années au minimum, et déduction annuelle de 3,5 % du prix sur vos revenus soumis à l'impôt.

Concrètement, la déduction vient s'ajouter aux intérêts, aux travaux et à la taxe foncière que vous déduisez déjà de vos loyers. Elle baisse votre impôt sur le revenu, pas votre base de remboursement : le crédit reste le crédit.

La formule

Le calcul tient en une ligne, avec trois ingrédients :

Le « 80 % » correspond au bâti seul : la loi forfaitise le terrain à 20 % et l'exclut de la déduction. Les frais de notaire ne rentrent pas non plus dans la base. Le taux de 3,5 % est celui du neuf en location intermédiaire ; il passe à 4,5 % en social, à 5,5 % en très social. Dans l'ancien avec travaux, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 %.

Au-delà de 8 000 € par an, l'excédent est perdu pour l'année (pas de report), mais la durée totale d'amortissement s'allonge jusqu'à couvrir 80 % du bien. Les seuils de 10 000 € et 12 000 € ne trouvent à s'appliquer que dans l'hypothèse où la majeure partie de vos loyers émane de logements sociaux ou très sociaux.

Trois lots réels, trois calculs

Prenons trois appartements du catalogue, tous en Jeanbrun intermédiaire neuf. Les chiffres qui suivent sont ceux des fiches programmes et de la loi.

Pour Le Lumen, la base calculée donne 8 145 € : le plafond de 8 000 € bride la déduction. C'est le point de bridge : au-delà de 285 714 € en intermédiaire neuf, l'amortissement cesse de grimper.

Ce que ça change selon votre tranche

Reprenons le cas de Laura, 31 ans, ingénieure à Toulouse, tranche à 30 %. Elle achète un Pavillon Marly 188 900 € avec 15 000 € d'apport. Chaque année, l'amortissement de 5 289 € efface la même somme de ses revenus locatifs. À 30 %, c'est environ 1 640 € d'impôt en moins par an, soit plus de 14 000 € sur les neuf ans d'engagement.

Pour un investisseur à la tranche de 41 %, le même Pavillon Marly ferait économiser environ 2 168 € par an, soit plus de 19 500 € sur neuf ans. Le Jeanbrun joue dans les deux cas le même rôle d'amortisseur d'impôt, avec une intensité proportionnelle à votre tranche marginale.

Le calcul est court, mais chaque situation mérite d'être chiffrée. Pour voir ce que l'amortissement donne sur votre tranche et votre prix, le simulateur Pinel fait le travail en deux minutes. Pour une projection complète avec crédit, charges et effort d'épargne, être rappelé par un conseiller permet d'affiner le projet avec votre ville, votre TMI et votre apport. Et pour celles et ceux qui veulent d'abord comprendre le cadre, la page sur la loi Pinel remet chaque pièce en place.