Loyers à Annecy et autour : combien louer votre logement ?

Vous regardez votre bulletin de paie et vous vous dites que la retraite va arriver plus vite que prévu ? À Annecy, un T2 se loue autour de 940 € charges comprises, et les plafonds Jeanbrun y sont parmi les plus hauts de province. Voici les chiffres du marché, les plafonds à respecter, et le calcul concret pour un T2 à Bonneville.

Les loyers du marché en Haute-Savoie

Annecy reste la ville la plus chère du département hors stations. Dans ce secteur, un appartement se loue en moyenne 20,4 €/m² charges comprises, tandis qu'un T1-T2 atteint 20,9 €/m² d'après la carte des loyers 2025. Bonneville suit loin derrière, à 18,9 €/m² pour un T1-T2. Plus on descend vers la vallée de l'Arve, plus les loyers baissent : 16,6 €/m² à Scionzier, 16,2 €/m² à Marnaz.

Ces loyers d'annonce charges comprises sont plus élevés que les loyers réellement payés, eux-mêmes en hausse de 1,5 à 2,5 % par an dans l'agglomération de Bordeaux. L'écart vient du fait que la carte des loyers mesure les nouvelles locations, tandis que l'observatoire local mesure tous les baux en cours : 13,2 €/m² hors charges pour un T3 à Annecy.

Zones A et B1 : les plafonds Jeanbrun

Annecy est en zone A, ce qui donne le plafond intermédiaire le plus élevé de province : 14,64 €/m² hors charges. Les communes de Bonneville, Scionzier, Marnaz et Cercier relèvent de la zone B1, pour laquelle le plafond est fixé à 11,80 €/m². Mais le plafond brut ne suffit pas : il faut appliquer le coefficient de surface, qui majore le loyer pour les petites surfaces.

Pour un T2 de 45 m², le coefficient tombe à 1,12. Le plafond après coefficient atteint 16,40 €/m² à Annecy et 13,22 €/m² en B1. Multiplié par la surface, cela donne le loyer maximum hors charges que vous pourrez pratiquer.

Le loyer d'un T2 à Bonneville : calcul complet

Prenons l'exemple d'un T2 de 50 m² à Bonneville, dans une résidence comme Les Temporelles Bonneville. Le plafond intermédiaire en B1 est de 11,80 €/m².

En appliquant le coefficient de surface, on arrive à un plafond corrigé de 12,74 €/m², qui donne un loyer maximum de 637 € hors charges par mois. En pratique, le loyer observé sur le marché (carte des loyers : 18,9 €/m² charges comprises pour un T1-T2 à Bonneville) se situe souvent au-dessus de ce plafond. C'est le plafond qui s'impose dans le cadre du Jeanbrun.

Le loyer réel que vous toucherez sera donc au plus de 637 € hors charges, charges récupérables ou non (à votre choix, les charges locatives) venant en plus. C'est cette base qui servira au calcul de l'amortissement Jeanbrun : 3,5 % par an sur 80 % du prix, soit environ 5 600 € par an pour un bien à 200 900 €, ce qui allège d'autant votre impôt sur les revenus fonciers pendant 9 ans minimum.

Pour découvrir les résidences éligibles en Haute-Savoie, consultez notre page sur le Jeanbrun autour d'Annecy. Pour chiffrer votre investissement, un conseiller partenaire vous rappelle et affine votre projet selon votre situation.