Où investir en Île-de-France : les communes qui ont du sens
Tout le monde veut investir « près de Paris ». Mais près de Paris, il y a des communes où le loyer Jeanbrun colle au marché et d'autres où il reste en dessous. Voici comment les repérer, département par département.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Vous regardez votre relevé bancaire et vous vous demandez si votre retraite tiendra, si vos enfants auront un coup de pouce, si vos impôts pèsent moins lourd l'an prochain. Vous avez raison de chercher une solution : le Jeanbrun déduit une partie du prix de votre logement de vos loyers pendant 9 ans. Reste à choisir la bonne commune en Île-de-France.
Les trois critères qui comptent pour choisir
Tout le monde veut investir « près de Paris ». Mais près de Paris, il y a des communes où le plafond Jeanbrun colle au marché, d'autres où il reste en dessous. Trois critères simples suffisent pour trancher.
Le plafond Jeanbrun dépend de la zone (A bis, A, B1). Si le plafond est en dessous du loyer de marché, votre rendement s'effrite. Si le plafond rejoint ou dépasse le marché, vous êtes tranquille pour 9 ans.
Un T2 à 147 900 € change la donne face à un T2 à 342 900 €. Le prix d'entrée détermine l'effort d'épargne à fournir, l'amortissement déductible dont vous bénéficiez, ainsi que la somme qui quitte votre poche tous les mois.
Le locataire qui reste, c'est celui qui va au travail vite. RER, tramway, gare à pied, futur Grand Paris Express : c'est ce qui vide ou remplit votre logement.
Département par département
Voici les communes du site, avec la zone, le plafond intermédiaire 2026 (avant coefficient) et le prix d'entrée le plus doux du programme. Le coefficient de surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2) viendra gonfler ce plafond ; un calcul plus précis se fait avec l'outil loyer plafond.
| Département | Commune | Zone | Plafond int. (€/m²) | Prix d'entrée | Programme |
|---|---|---|---|---|---|
| 77 | Chanteloup-en-Brie | A | 14,64 | 362 900 € | Les Botanistes |
| 77 | Crécy-la-Chapelle | A | 14,64 | 209 900 € | Clos Montbarbin |
| 77 | Lieusaint | A | 14,64 | 284 900 € | L'Orée du Parc |
| 78 | Bonnières-sur-Seine | B1 | 11,80 | 105 900 € | Square Monet |
| 78 | Limay | A | 14,64 | 177 900 € | Ondulation |
| 78 | Magnanville | A | 14,64 | 249 900 € | Les Temporelles Magnanville |
| 78 | Rosny-sur-Seine | B1 | 11,80 | 147 900 € | Duc de Sully |
| 91 | Arpajon | A | 14,64 | 201 900 € | Biosphère |
| 91 | Gif-sur-Yvette | A | 14,64 | 342 900 € | Les Jardins du Moulon 2 |
| 91 | Quincy-sous-Sénart | A | 14,64 | 205 900 € | Les Temporelles Quincy |
| 93 | Aubervilliers | A bis | 19,71 | 290 900 € | Le Lumen, Pavillon Léna |
| 93 | Livry-Gargan | A | 14,64 | 216 900 € | Concerto |
| 93 | Montfermeil | A | 14,64 | 196 900 € | Domaine Angelis, Villa Mûriers |
| 95 | Baillet-en-France | B1 | 11,80 | 160 900 € | Les Seigneuries |
| 95 | Gonesse | A | 14,64 | 202 900 € | Cours Saint-Pierre |
Plafonds 2026 selon le barème de l'article 199 novovicies, repris par le Jeanbrun (BOFiP, 10/03/2026). Prix d'entrée : prix minimum du programme, selon les données du site.
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
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- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationLoyer maximal Jeanbrun (location intermédiaire 2026)
Surface prise en compte = surface habitable + moitié des annexes (8 m² au plus). Coefficient = 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2. Le loyer réellement obtenu dépend aussi du marché local.
Seule commune A bis du site : Aubervilliers
Aubervilliers est la seule commune en zone A bis de notre sélection francilienne. Le plafond intermédiaire y grimpe à 19,71 €/m², contre 14,64 €/m² en zone A. À cela s'ajoute l'encadrement des loyers de Plaine Commune, qui plafonne aussi les niveaux.
Deux résidences sont proposées : Le Lumen et Pavillon Léna. La première démarre à 290 900 €, la seconde à 321 900 €. Les deux sont éligibles au Jeanbrun, Jeanbrun+, LLI, LMNP et TVA réduite, selon les données du site.
Prenons Sandrine, 47 ans, responsable RH à Paris, mariée, deux ados, imposée à 41 %. Elle a choisi Le Lumen, T3 de 62 m², apport 30 000 €, crédit sur 20 ans. Loyer retenu : 1 066 €/mois. Amortissement Jeanbrun : 8 000 €/an. Sur 9 ans en moyenne, ce qu'il débourse chaque mois, une fois l'impôt retiré : 502 €. Une fois le crédit remboursé : environ 845 €/mois de complément, après charges et impôts.
La grande couronne : budgets plus doux
Vous n'avez pas le budget d'un T3 à 320 000 € ? Bonne nouvelle : les communes B1 du site démarrent sous 200 000 €. Square Monet à Bonnières-sur-Seine propose un T1 à 105 900 €, Duc de Sully à Rosny-sur-Seine un T1 bis à 147 900 €, Les Seigneuries à Baillet-en-France un T1 bis à 160 900 €. Le plafond tombe à 11,80 €/m², mais le prix d'entrée baisse plus vite encore.
Le neuf change votre vie de propriétaire-bailleur. La RE2020 isole mieux qu'un logement des années 1980 : votre locataire paie une facture de chauffage prévisible, et vous évitez la décote de valeur verte qui guette les passoires thermiques. Vous profitez de dix ans de tranquillité grâce aux garanties de la construction neuve (parfait achèvement, biennale et décennale). C'est ce qui permet de dormir tranquille.
Prenons Karim, 36 ans, kinésithérapeute à Mantes-la-Jolie, imposé à 41 %. Il a choisi Duc de Sully, T1 bis de 37 m², apport 15 000 €, crédit sur 20 ans. Loyer retenu : 490 €/mois. Amortissement Jeanbrun : 4 141 €/an. Sur 9 ans en moyenne, le montant restant à votre charge chaque mois, une fois l'impôt déduit, s'élève à 296 €. Une fois le crédit remboursé : environ 397 €/mois de complément.
Si votre budget le permet, la zone A de la grande couronne (91, 77, 78) offre souvent le meilleur équilibre. Prenons Youssef, 34 ans, développeur à Évry, imposé à 30 %. Il a choisi Biosphère à Arpajon, T2 de 48 m², apport 15 000 €, crédit sur 25 ans. Loyer retenu : 771 €/mois. Amortissement Jeanbrun : 5 653 €/an. Étalé sur 9 ans, ce qu'il lui en coûte chaque mois en moyenne, une fois l'impôt en moins : 234 €. Une fois le crédit remboursé : environ 649 €/mois de complément. Biosphère est éligible au Jeanbrun, Jeanbrun+, LLI, LMNP et Droit commun selon les données du programme.
Pour voir ce que votre cas donne réellement, le plus court est de simuler votre Jeanbrun ou de être rappelé par un conseiller qui affine avec vous. Vous pouvez aussi retrouver la liste complète des résidences Jeanbrun en Île-de-France.