Le Jeanbrun à Toulouse : une ville qui ne manque pas de locataires
Peut-être y avez-vous fait vos études, ou votre enfant y est-il étudiant aujourd'hui. Toulouse gagne des habitants chaque année, l'aéronautique et la santé recrutent, et le neuf y reste abordable. Voici comment y investir avec le Jeanbrun.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Vous avez peut-être fait vos études dans un de ses quartiers, ou votre enfant y est étudiant aujourd'hui. Toulouse gagne plus de 5 800 habitants par an, l'aéronautique et la santé recrutent, et son réseau de transports s'étend. Voici comment y investir dans le neuf avec le Jeanbrun, sans vous perdre dans les chiffres.
Pourquoi Toulouse rassure un investisseur
Toulouse est la 4ᵉ commune de France, derrière Paris, Marseille et Lyon. Elle gagne des habitants plus vite que presque toutes les grandes villes, selon l'INSEE : +35 266 entre 2017 et 2023, dont un gain annuel moyen de 5 878 habitants. La croissance est « intense tout autour de la ville, particulièrement nette sur le Nord-Ouest », écrit Toulouse Métropole dans son bilan démographique publié en janvier 2026.
Qui loue ? D'abord les étudiants. L'unité urbaine en comptait 123 071 en 2023, soit 46 % des étudiants d'Occitanie, d'après l'INSEE. Sur la seule ville de Toulouse, l'académie recensait près de 110 000 étudiants à la rentrée 2022. Un T2 bien placé près d'un campus trouve preneur en quelques jours.
Ensuite les jeunes actifs. Toulouse compte 358 770 emplois au lieu de travail en 2023, contre 291 918 en 2012 (INSEE). La filière aéronautique et spatiale pèse à elle seule environ 81 000 emplois en Haute-Garonne, et le CHU de Toulouse emploie plus de 15 000 professionnels. Quand un couple s'installe à Toulouse pour Airbus, le Safran ou l'ISAE, il cherche un logement neuf, près d'un tram ou d'une gare.
Les secteurs où investir
Le terminus de la ligne B est à quelques rues de plusieurs résidences. Future ligne C à La Vache Gare, à portée de tram ou de vélo. C'est le secteur qui concentre la plus forte croissance démographique de la Métropole.
À pied de l'université, du CHU et du futur campus Aerospace. Étudiants, chercheurs, ingénieurs : un T1 ou un T2 se loue ici dès la rentrée. Voir notre page dédiée.
Quartiers résidentiels calmes, à mi-chemin entre le centre et la Cité de l'Espace. La ligne C rapprochera ces quartiers de la gare Matabiau à l'horizon fin 2028.
Proche du terminus de la ligne A, du futur Oncopole santé, et des zones d'emplois de Basso Cambo. Voir le détail du secteur.
Zone A : le loyer plafonné et le calcul d'un T2
Toulouse est en zone A depuis l'arrêté du 2 octobre 2023, selon le ministère de la Transition écologique. Le plafond Jeanbrun intermédiaire s'élève à 14,64 €/m² par mois, hors charges, avant coefficient de surface.
Coefficient = 0,7 + 19 / 45 = 1,12 (plafonné à 1,2)
Loyer max = 14,64 × 1,12 × 45 = 738 €/mois
Coefficient arrondi à deux décimales, loyer arrondi au centime.
Pour un T2 de 45 m², le plafond s'établit donc à environ 738 €/mois. Le marché locatif toulousain se situant autour de 12 à 13 €/m² selon l'Observatoire local des loyers, le plafond Jeanbrun laisse en général plus de latitude que le marché. C'est une protection pour vous : le cadre légal (plafond + engagement de 9 ans) sécurise le locataire comme le bailleur.
Pour chiffrer votre propre opération, le plus simple reste de simuler le loyer de votre logement ou d'utiliser notre calculateur de plafond.
Laura et Philippe et Anne : deux projets toulousains
Prenons Laura, 31 ans. Ingénieure dans l'aéronautique à Toulouse, elle est dans la tranche à 30 % et veut « mettre de côté autrement qu'avec un livret, sans changer de vie ». Elle choisit un T2 de 45 m² à Pavillon Marly (Toulouse, 31200), au prix d'entrée de 188 900 €. Apport de 15 000 €, crédit sur 25 ans, mensualité de 944 €. Loyer retenu : 595 €/mois. Amortissement Jeanbrun : 5 289 € par an. Impôt en moins sur 9 ans : 14 763 €. Sa dépense mensuelle moyenne, nette d'impôt, sur une période de 9 ans s'élève à 307 €. Une fois le crédit remboursé (année 26), elle touchera environ 522 € par mois de complément, sans avoir touché à son train de vie pendant un quart de siècle.
Prenons Philippe et Anne, 53 et 51 ans, enseignants à Montpellier. Ils veulent préparer leur retraite dans une ville qu'ils connaissent par leur fille étudiante. Tranche à 30 %. Ils choisissent un T2 de 42 m² à Park View (Toulouse, 31400), au prix d'entrée de 199 900 €. Apport de 40 000 €, crédit sur 15 ans, mensualité de 1 231 €. Loyer retenu : 563 €/mois. Amortissement Jeanbrun : 5 597 € par an. Impôt en moins sur 9 ans : 16 711 €. Effort mensuel moyen sur 9 ans : 635 €. Une fois le crédit remboursé (année 16), ils percevront environ 496 € par mois de complément. De quoi envisager une transition en douceur vers la retraite, sans dépendre uniquement de leurs pensions.
Ces deux exemples sont des cas incarnés de notre site, calculés sur des lots réels du catalogue. Le vôtre sera différent : votre prix, votre apport, votre durée, votre quartier. Pour le chiffrer au plus juste, simulez votre Jeanbrun ou lisez nos deux exemples chiffrés.
La ligne C du métro : ce qu'elle change pour vos locataires
Toulouse Métropole prévoit une inauguration officielle de la ligne C à la fin de l'année 2028 ; elle assurera la liaison entre Colomiers et Labège, avec 21 stations réparties sur 27 km. La durée du parcours estimée est de 37 minutes entre la gare de Colomiers et Labège La Cadène. Elle desservira notamment La Vache Gare, Matabiau Gare, Montaudran Gare et Labège Gare.
Concrètement, un T2 acheté aujourd'hui à La Vache Gare, à Matabiau ou à Montaudran Gare verra son temps de trajet vers le campus scientifique de Rangueil ou vers l'Oncopole divisé par deux ou trois à l'horizon fin 2028. Pour un locataire qui travaille chez Airbus ou au CHU, c'est un argument de poids.
Voir notre page dédiée à la ligne C pour le détail des stations et des quartiers traversés.
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
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- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationLoyer maximal Jeanbrun (location intermédiaire 2026)
Surface prise en compte = surface habitable + moitié des annexes (8 m² au plus). Coefficient = 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2. Le loyer réellement obtenu dépend aussi du marché local.
Les résidences éligibles
Toulouse compte 13 résidences éligibles au Jeanbrun dans notre sélection, du T1 au T5. Toutes sont situées en zone A. En voici six pour commencer :
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Jeanbrun et Jeanbrun+
Toulouse (31) · zone A
Casa Trendy
- Typologies
- T1 à T5
- Livraison
- 2ème semestre 2028
À partir de138 900 €
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Jeanbrun et Jeanbrun+
Toulouse (31) · zone A
Le Brooklyn
- Typologies
- T1 à T5
- Livraison
- 2ème semestre 2026
À partir de139 900 €
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Jeanbrun et Jeanbrun+
Toulouse (31) · zone A
Les Temporelles Renoir
- Typologies
- T1 à T2
- Livraison
- 2ème semestre 2028
À partir de165 900 €
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Jeanbrun et Jeanbrun+
Toulouse (31) · zone A
Pavillon Marly
- Typologies
- T1 à T4
- Livraison
- 1er semestre 2027
À partir de188 900 €
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Jeanbrun et Jeanbrun+
Toulouse (31) · zone A
Pavillon Flora
- Typologies
- T2 à T4
- Livraison
- 2ème semestre 2026
À partir de190 900 €
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Éligible Jeanbrun
Pour voir l'ensemble des programmes toulousains et leurs caractéristiques (livraison, éligibilités, gamme), consultez la liste complète des résidences.
Questions fréquentes
Le Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Toulouse est-elle en zone A ou B1 ?
Quel type de locataire trouver à Toulouse ?
Faut-il un apport important ?
Peut-on cumuler Jeanbrun et location meublée ?
Pour aller plus loin, la méthode d'investissement locatif à Toulouse ou un échange avec un conseiller pour chiffrer votre cas.