Simulateur Jeanbrun
Indiquez le prix, la surface et votre tranche d'impôt : le simulateur calcule l'amortissement, le loyer plafonné et votre effort d'épargne, année par année.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Vous regardez votre fiche de paie et vous vous demandez comment transformer vos impôts en patrimoine plutôt qu'en ligne sur le compte du fisc ? Le simulateur ci-dessous calcule votre investissement en deux minutes : amortissement, loyer plafonné, effort d'épargne, année par année. Sans inscription, sans promesse en l'air.
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
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- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationComment lire le résultat
Le simulateur part de votre prix, de la surface et de votre tranche d'impôt. Il applique le barème de l'article 47 de la loi de finances 2026 : 3,5 % par an en neuf intermédiaire, sur une base de 80 % du prix net de frais, plafonné à 8 000 € par foyer. Chaque année, il déduit aussi vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, gestion) et l'amortissement du bien.
L'effort d'épargne net, pas le loyer brut. Il s'agit de la somme qui quitte votre portefeuille tous les mois, une fois l'impôt déduit et les loyers perçus.
Pour un T2 de 45 m² à Toulouse acheté 188 900 € avec 15 000 € d'apport, Laura, 31 ans, tranche à 30 %, sort en moyenne 307 € par mois de sa poche sur 9 ans. Une fois le crédit remboursé (année 26), elle touche environ 522 € par mois de complément, charges et impôts déduits. Le détail est dans huit projets chiffrés.
Les hypothèses (sources)
Le simulateur retient par défaut le barème 2026 du BOFiP pour les plafonds intermédiaires (zone A 14,64 €/m², zone A bis 19,71 €/m², B1 11,80 €/m²). S'agissant du loyer effectivement retenu, celui-ci correspond au montant le moins élevé entre ce plafond, une fois appliqué le coefficient de surface, et l'évaluation du loyer de marché. C'est un point qui change tout à Toulouse, où le plafond dépasse le marché.
- Taux de crédit : 3,45 % sur 25 ans (hypothèse du simulateur)
- Frais de notaire neuf : 2,5 % ; ancien : 8 %
- Taxe foncière : 15 €/m²/an ; copro non récupérable : 10 €/m²/an
- Prélèvements sociaux sur revenus fonciers : 17,2 %
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : 10 700 €/an
Le dispositif d'amortissement Jeanbrun comporte un plafond annuel de 8 000 € applicable à chaque foyer fiscal. Au-delà, l'excédent n'est pas déductible l'année en cours, mais la durée d'amortissement s'allonge jusqu'à 80 % du prix net de frais.
Aller plus loin
Le mécanisme de déduction, pas à pas, avec un exemple chiffré sur 9 ans.
Toulouse, Angers, Annecy ou Île-de-France : quatre territoires comparés pour votre projet.
Rentabilité, capacité d'emprunt, plafond de loyer : tous nos calculateurs gratuits.
Le simulateur ne remplace pas un avis fiscal personnalisé. Au regard de votre situation personnelle, un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire sera en mesure de vérifier si les hypothèses formulées se révèlent pertinentes. Vous pouvez aussi être rappelé par un conseiller pour affiner votre projet sur un lot réel.
