Plafonds de loyer Jeanbrun : combien pouvez-vous louer ?
Avec le Jeanbrun, le loyer est plafonné : c'est la contrepartie de l'avantage fiscal. Dans beaucoup de villes, ce plafond reste proche du marché. Voici les chiffres.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Dans le cadre du Jeanbrun, le montant du loyer n'est pas laissé à votre appréciation : il fait l'objet d'un plafond. C'est la contrepartie d'un amortissement qui peut réduire vos revenus fonciers imposables, avec un engagement de location d’au moins 9 ans. Bonne nouvelle : dans beaucoup de villes, ce plafond reste très proche du marché, et un logement neuf bien situé se loue sans peine.
Les plafonds par zone
Le plafond du loyer intermédiaire dépend de la zone ABC de la commune où se trouve le logement, pas de votre tranche d'impôt. Quatre chiffres clés à garder en tête, exprimés en euros par m² et par mois, charges non comprises, et avant prise en compte du coefficient de surface.
| Zone | Plafond intermédiaire (€/m²/mois) | Exemples de communes |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | Paris, Aubervilliers |
| A | 14,64 € | Toulouse, Annecy, Gonesse, Lieusaint, Montfermeil |
| B1 | 11,80 € | Angers, Bonneville, Rosny-sur-Seine, Baillet-en-France |
| B2 / C | 10,26 € | Autres communes éligibles |
Pour le social et le très social, les plafonds ne sont plus par zone mais par commune : on applique le barème Loc'Avantages 2026. Ainsi, à titre d'exemple, le plafond social applicable à Toulouse s'élève à 9,31 €/m², tandis que le très social atteint 7,32 €/m². À Annecy, le plafond social est de 11,21 €/m² selon le barème Loc'Avantages 2026 de la commune. Toujours vérifier la valeur exacte de la commune sur notre page zonage avant de chiffrer un projet.
Le coefficient de surface
Le plafond au m² n'est pas appliqué directement : il est majoré par un coefficient destiné à favoriser les petites surfaces, dont la rentabilité au m² est plus élevée. La formule est encadrée par le BOFiP.
coef = min(1,2 ; 0,7 + 19 / S), arrondi au centième
loyer au m² = plafond de zone × coef (arrondi au centime)
loyer maximal = loyer au m² × S
Concrètement, plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé. Un T2 de 45 m² sans annexe obtient un coefficient de 1,12, contre 0,94 pour un logement de 80 m² sans annexe. La formule augmente le loyer maximal au m² des petites surfaces, sans préjuger de leur rentabilité.
Le loyer d'un T2 dans nos villes
Appliquons la formule à un T2 de 45 m² sans annexe (S = 45, coef = arrondi(0,7 + 19/45 ; 2) = 1,12). Voici le loyer mensuel maximum, hors charges :
| Ville | Zone | Plafond €/m² | Coefficient | Loyer maximal du T2 |
|---|---|---|---|---|
| Paris | A bis | 19,71 € | 1,12 | 994 € |
| Aubervilliers | A bis | 19,71 € | 1,12 | 994 € |
| Toulouse | A | 14,64 € | 1,12 | 738 € |
| Annecy | A | 14,64 € | 1,12 | 738 € |
| Lieusaint | A | 14,64 € | 1,12 | 738 € |
| Angers | B1 | 11,80 € | 1,12 | 595 € |
| Bonneville | B1 | 11,80 € | 1,12 | 595 € |
| Rosny-sur-Seine | B1 | 11,80 € | 1,12 | 595 € |
À Paris et à Aubervilliers, l'encadrement des loyers peut fixer un plafond plus bas que le Jeanbrun : on retient alors le plus bas des deux. C'est le cas pour Le Lumen à Aubervilliers, où le loyer retenu descend sous le plafond Jeanbrun.
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
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- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationLoyer maximal Jeanbrun (location intermédiaire 2026)
Surface prise en compte = surface habitable + moitié des annexes (8 m² au plus). Coefficient = 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2. Le loyer réellement obtenu dépend aussi du marché local.
Les ressources du locataire
Au plafond de loyer s'ajoute un plafond de ressources applicable au locataire, lequel est établi à partir du revenu fiscal de référence de l'année N-2. Voici quelques valeurs 2026 en zone A, pour le loyer intermédiaire :
| Foyer | Zone A |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| Couple + 1 personne à charge | 79 666 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 95 427 € |
Le plafond de ressources du locataire s’apprécie à la signature du bail.
Plafond de loyer par zone, barème Pinel 2026 et coefficient de surface. Plafond annuel d'amortissement : 8 000 € par foyer fiscal.
Plafond de loyer par commune (Loc'Avantages) et taux d'amortissement de 4,5 %. Le plafond annuel est susceptible d'atteindre 10 000 €, sous réserve qu'au moins 50 % des loyers bruts amortis soient classés en social ou en très social.
Plafond de loyer par commune et taux d'amortissement de 5,5 %. Le plafond annuel peut se voir relever jusqu'à 12 000 €, dès lors qu'au moins 50 % des loyers bruts amortis concernent du social ou du très social.