La loi Jeanbrun, expliquée à ceux qui veulent investir
Vous avez entendu parler du Jeanbrun, le successeur du Pinel, mais vous ne savez pas s'il est fait pour vous ? Il récompense ceux qui louent un logement neuf à un loyer raisonnable. Voici comment il fonctionne, pour qui, et ce qu'il rapporte.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Vous regardez votre fiche de paie et vous vous demandez à quoi ressemblera votre retraite. Ou bien votre dernière déclaration d'impôts vous a fait grincer des dents. Ou vous voulez simplement protéger vos enfants d'un coup dur. Le Jeanbrun est fait pour répondre à ces trois questions d'un seul coup : un logement neuf que vous louez à un tarif raisonnable, une déduction qui allège vos impôts, et un bien que vous pourrez transmettre selon vos choix patrimoniaux.
Le Jeanbrun en une minute
Concrètement : vous achetez un appartement neuf dans un immeuble collectif, vous le louez nu pendant au moins neuf ans à un loyer plafonné, et l'administration fiscale vous laisse déduire chaque année une partie du prix de vos revenus locatifs. Cette déduction s'appelle l'amortissement : il ne s'agit pas d'un crédit d'impôt, mais d'une charge déduite directement de vos loyers, avant le calcul de l'impôt.
Comment ça marche : l'amortissement
Le mécanisme tient en trois lignes. Vous déduisez chaque année une fraction du prix d'achat du logement, en plus des charges classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, gestion). Cette fraction s'appelle le taux d'amortissement.
Amortissement annuel = base × taux
Taux neuf intermédiaire = 3,5 % · social = 4,5 % · très social = 5,5 %
Pour un T2 acheté 200 000 € hors frais, la base est de 160 000 €. L'amortissement annuel en intermédiaire atteint 5 600 €, soit 5 600 € de revenu locatif qui échappe à l'impôt. Sur 9 ans, vous cumulez environ 50 400 € d'amortissement, toujours dans la limite de 80 % du prix. L'amortissement peut continuer au-delà de 9 ans tant que vous louez et que le plafond de 80 % n'est pas atteint.
Le fisc bride ce dispositif à 8 000 € par an et par foyer en intermédiaire. Au-delà, l'excédent se perd pour l'année (pas de report), mais la durée totale s'allonge. Pour un prix d'achat supérieur à 285 714 € en intermédiaire, vous atteignez ce plafond : au-delà de ce seuil, le plafond limite l'amortissement annuel ; une base plus élevée peut toutefois prolonger la durée d'amortissement..
Le loyer et le locataire
Le Jeanbrun exige un loyer plafonné et un locataire sous plafond de ressources. Vous ne choisissez pas votre prix : c'est la loi qui le fixe, selon la catégorie (intermédiaire, social, très social) et la commune. En contrepartie, vous accédez à l'amortissement.
| Zone | Plafond intermédiaire (€/m²/mois) | Exemple de ville |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 | Paris, Aubervilliers |
| A | 14,64 | Toulouse, Annecy, Lieusaint, Gonesse |
| B1 | 11,80 | Angers, Bonneville, Baillet-en-France |
| B2 / C | 10,26 | communes les moins tendues |
Le plafond se transforme en loyer réel grâce à un coefficient qui tient compte de la surface : un petit logement profite d'un coefficient plus élevé qu'un grand. Pour un T2 de 45 m² en zone A, le coefficient atteint 1,12 ; le plafond réel grimpe à environ 16,40 €/m², soit 738 € par mois. Mais c'est le loyer de marché qui fixe le loyer final s'il est plus bas que le plafond : on retient le plus petit des deux.
Le locataire, lui, doit respecter un plafond de ressources (revenu fiscal de référence N-2). En zone A intermédiaire, une personne seule reste éligible jusqu'à 44 344 € de RFR ; un couple, jusqu'à 66 276 €. Le locataire est tenu de respecter le plafond de ressources en vigueur selon la catégorie et la zone, lequel est déterminé sur la base de son revenu fiscal de référence N-2.
Pour qui c'est intéressant
L'amortissement tombe pile sur votre tranche. L'économie d'impôt varie en fonction du résultat foncier et de votre situation personnelle ; les prélèvements sociaux peuvent subsister sur tout ou partie des amortissements pratiqués.
Vous préparez la sortie d'activité. L'engagement minimal de location est de neuf ans. L'amortissement peut se poursuivre au-delà si les conditions sont remplies ; le complément de loyers après remboursement du crédit dépend des charges et de la fiscalité.
Vous voulez transmettre un bien neuf, sans travaux à prévoir, à vos enfants. Le neuf bénéficie d'une garantie décennale pour certains dommages, ainsi que de garanties d'un et deux ans pour d'autres défauts.
Le livret A est à 1,7 % depuis le 1er août 2026 ; l'inflation sur un an était de 2,4 % à fin août 2026. Un investissement locatif comporte des risques et son résultat dépend notamment des loyers perçus, des charges, du financement et de la fiscalité.
Prenons Youssef, développeur de 34 ans à Évry, imposé à 30 %. Il achète un T2 de 48 m² à Arpajon (zone A) pour 201 900 €, avec 15 000 € d'apport. Sur 25 ans, sa mensualité atteint 1 014 €. Le loyer se fixe à 771 € par mois (plafond Jeanbrun). Chaque année, il déduit 5 653 € d'amortissement. Sur 9 ans, l'impôt en moins atteint 17 992 €. Son effort mensuel net tombe à 234 € : il investit en gardant son train de vie.
Prenons Sandrine, responsable RH à Paris, 47 ans, deux ados, tranche à 41 %. Elle achète un T3 de 62 m² à Aubervilliers pour 290 900 €. Le loyer se cale sur l'encadrement des loyers (17,2 €/m²), à 1 066 € par mois. L'amortissement atteint le plafond de 8 000 € par an. Sur 9 ans, l'économie d'impôt estimée dans cette simulation est de 34 082 €. Après remboursement du crédit, le complément de revenus est estimé à environ 845 € par mois selon les hypothèses retenues ; ce montant n'est pas garanti.
Huit exemples chiffrés, ville par ville
Pour voir le Jeanbrun appliqué à des cas réels, nous avons calculé huit projets sur les résidences de notre catalogue. Toulouse, Annecy, Angers, Île-de-France : à chaque profil son scénario.
Voir les huit exemples chiffrés
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
- —
- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationVotre projet est-il compatible avec le Jeanbrun ? Le test en 5 questions
Le logement est-il un appartement dans un immeuble collectif ?
Est-il neuf (ou en VEFA), ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix ?
L’achat aura-t-il lieu entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ?
Allez-vous le louer nu, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans ?
Le locataire sera-t-il extérieur à votre foyer fiscal et à votre famille proche ?
Répondez aux 5 questions.
Jeanbrun, LMNP, déficit foncier : comment choisir
Le Jeanbrun n'est pas seul. Trois dispositifs existent pour alléger vos impôts en immobilier locatif : à chacun ses règles, à chacun ses usages.
| Critère | Jeanbrun | LMNP | Déficit foncier |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée, résidence principale ou tourisme | Nue, tous locataires |
| Logement | Neuf ou ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix et réhabilitation lourde permettant d'atteindre la classe A ou B | Neuf ou ancien, meublé | Ancien, travaux déductibles |
| Mécanisme fiscal | Amortissement du prix (3,5 %) | Amortissement + déduction charges réelles | Déduction des travaux du revenu global |
| Engagement | 9 ans minimum | Aucun engagement de durée | Aucun engagement de durée |
| Plafond annuel | 8 000 € par foyer | Selon résultat | 10 700 € (jusqu'à 21 400 € sous conditions pour des dépenses de rénovation énergétique payées en 2026 ou 2027) |
Le Jeanbrun ouvre ses portes aux contribuables qui veulent investir en neuf, sans gestion d'une location meublée. Le LMNP convient aux résidences services ou à la location courte. Le déficit foncier reste la voie royale pour la rénovation d'un ancien. Une analyse personnalisée demeure indispensable, et un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) indépendant peut vous accompagner dans vos choix.
Questions fréquentes
Le Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Peut-on acheter une maison individuelle ?
Quelles sont les conséquences d'une cession réalisée avant le délai de 9 ans ?
Comment le Jeanbrun se combine-t-il avec un PTZ ?
Faut-il prendre un gestionnaire locatif ?
Le neuf est-il vraiment sans travaux ?
Le Jeanbrun tient en quelques règles : un logement neuf, un loyer plafonné, 9 ans d'engagement, et un plafond d'amortissement qui récompense les contribuables des tranches 30 et 41 %. Si vous voulez voir ce que ça donne sur votre propre situation, simulez votre Jeanbrun ou testez votre éligibilité. Pour aller plus loin, contactez un conseiller pour affiner votre projet avec vous.