Statut du bailleur privé : ce que dit la loi
Dans les textes, on ne parle pas de « loi Jeanbrun » mais de statut du bailleur privé. Voici ce que recouvre ce nom.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
« Statut du bailleur privé » : c'est le nom officiel du dispositif que tout le monde appelle « loi Jeanbrun ». Derrière cette étiquette administrative se cache un mécanisme simple : vous déduisez une partie du prix de votre logement neuf de vos loyers, pendant au moins neuf ans, en échange d'un loyer plafonné. Voici ce que recouvre exactement ce texte, et ce qu'il change pour votre prochain investissement.
Le nom officiel et son origine
Le mot « Jeanbrun » est un surnom de presse, utile pour faire court. Dans les textes de loi, on lit « statut du bailleur privé ». Sa création résulte de l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), lequel a complété l'article 31 du code général des impôts par deux cas supplémentaires d'amortissement (I 1° i et j).
L'objectif affiché par le gouvernement est de relancer la construction de logements locatifs privés : 400 000 logements neufs par an visés, dont 50 000 en locatif privé dès 2026 (selon le dossier Relance logement d'avril 2026). L'offre locative privée a baissé d'environ 15 % en cinq ans dans les grandes villes, étudiants et jeunes actifs en tête. Le dispositif donne un coup de pouce fiscal à tout particulier qui accepte de louer en dessous du marché pendant neuf ans.
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
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- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationCe que le texte prévoit
L'article 47 crée un amortissement du prix d'acquisition, déductible des revenus fonciers. Trois chiffres à garder en tête, et à dater :
| Paramètre | Règle |
|---|---|
| Fenêtre d'acquisition | Du 21/02/2026 au 31/12/2028 |
| Base amortissable | 80 % du prix net de frais (le terrain, forfaitisé à 20 %, n'est pas amorti) |
| Taux annuel (neuf) | 3,5 % intermédiaire · 4,5 % social · 5,5 % très social |
| Plafond annuel d'amortissement | 8 000 € par foyer (10 000 € ou 12 000 € si ≥ 50 % des loyers amortis en social ou très social) |
| Type de location | Nue, en résidence principale du locataire, 9 ans minimum |
| Logement éligible | Appartement dans un immeuble collectif (maison exclue) |
| Plafond de loyer 2026 | 19,71 €/m² (zone A bis) · 14,64 €/m² (zone A) · 11,80 €/m² (zone B1) · 10,26 €/m² (zones B2/C) |
Ce qu'il change pour un propriétaire bailleur
Avant le statut du bailleur privé, un propriétaire qui louait un logement neuf ne pouvait déduire de ses loyers que les charges classiques : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance. Le remboursement du capital, lui, n'était pas déductible. Pour un bien de 250 000 € financé à crédit, cela représentait chaque année plusieurs milliers d'euros de capital non déduits.
Avec le statut, vous déduisez en plus 3,5 % par an de 80 % du prix, soit environ 7 000 € par an sur un T2 à 250 000 €. C'est cet amortissement qui fait baisser votre impôt sur les revenus fonciers. Le plus souvent, lorsqu'un emprunt est souscrit, le résultat foncier devient déficitaire : ce déficit vient alors en déduction du revenu global, plafonné à 10 700 € par an (en vertu de l'article 156 du CGI), tandis que l'excédent demeure reportable sur dix ans.
Prenons Laura, 31 ans, ingénieure à Toulouse, tranche marginale à 30 %. Elle achète un T2 de 45 m² à 188 900 € en Jeanbrun. Chaque année, environ 5 289 € d'amortissement viennent minorer ses loyers imposables. Sur les neuf ans d'engagement, l'impôt en moins atteint 14 763 € selon le calcul du simulateur du site. Une fois son crédit remboursé (année 26), elle perçoit environ 522 € de complément de revenus chaque mois, après charges et impôts.
Le complément tombe chaque mois, sans toucher au capital, à partir du remboursement du crédit.
Le bien se rembourse « tout seul » grâce aux loyers et l'amortissement réduit l'impôt.
Le logement reste dans votre patrimoine et transmet une valeur locative à vos proches.
Côté contraintes, le texte encadre :
- La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement.
- La location aux proches est exclue : ni vous, ni votre foyer fiscal, ni vos parents et alliés jusqu'au 2ᵉ degré.
- En cas de non-respect de vos engagements (cession anticipée, loyer dépassant le plafond, logement inoccupé), les amortissements précédemment déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'exercice, après application du système du quotient.
Pour vérifier ce que donnerait un lot précis sur votre commune, le plus simple reste de poser quelques chiffres dans le simulateur Jeanbrun : prix, surface, apport, durée. Vous verrez immédiatement l'amortissement annuel, le gain fiscal sur neuf ans et l'effort mensuel réel. Pour parler de votre situation à quelqu'un, vous pouvez aussi être rappelé par un conseiller.
Une analyse personnalisée demeure indispensable : la tranche marginale d'imposition, la capacité d'épargne, la durée de l'emprunt ainsi que la commune retenue influent directement sur les résultats obtenus. Le recours à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un notaire permet de s'assurer que le montage envisagé correspond effectivement à votre situation personnelle.