Investissement locatif à Paris : la méthode qui marche en 2026
Vous habitez en Île-de-France, vous voyez les loyers grimper et vous vous dites qu'il serait temps que ce soit vous, le propriétaire ? Bonne intuition : la demande est là. Reste à acheter au bon endroit, au bon prix.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Vous voyez votre impôt grimper, les loyers parisiens filer, et vous vous dites qu'il serait temps que ce soit vous, le propriétaire ? Bonne intuition : la demande locative est là, et le Jeanbrun protège votre effort. Voici comment font les investisseurs qui achètent en 2026.
Paris loue toujours, et vos futurs locataires le savent
Plus d'un ménage parisien sur deux est locataire en 2023 : selon l'INSEE, 61,9 % des résidences principales de la capitale sont occupées par des locataires, dont 18,1 % en HLM. Le parc privé loge donc environ 44 % des ménages (61,9 − 18,1 ; calcul). Et cette tension ne se dément pas : 146 468 ménages parisiens étaient inscrits comme demandeurs d'un logement social en 2024, selon l'APUR, soit 12 % des ménages de la ville.
En face, les propriétaires occupants ne sont que 33,2 % des ménages parisiens. Ajoutez 404 000 étudiants de l'académie de Paris en 2024-2025 (13,4 % des étudiants français, selon le SIES), et ces chiffres décrivent une demande importante, mais ne permettent pas de garantir la rapidité de location, la durée d'occupation ni le paiement des loyers.
Le loyer moyen du secteur libre s'établit à 26,3 €/m² hors charges au 1er janvier 2025, selon l'OLAP. Pour les locataires emménagés en 2024, il grimpe à 28,3 €/m². À Paris, les loyers moyens du marché dépassent les plafonds Jeanbrun : ceux-ci peuvent donc limiter le loyer par rapport au marché.
Intra-muros ou couronne : le match
Au 2e trimestre 2026, le prix du mètre carré pour un appartement ancien à Paris intra-muros demeure élevé, atteignant 9 560 €, d'après les notaires du Grand Paris, avec une hausse de 0,6 % sur un an. Le prix du neuf à Paris intra-muros n'est pas publié par les notaires. En petite couronne, on retombe à 4 890 €/m² en moyenne. Et la zone reste A bis à Aubervilliers, où le programme Le Lumen démarre à 290 900 €.
| Critère | Paris intra-muros | Petite couronne (Aubervilliers) |
|---|---|---|
| Zone | A bis | A bis (Aubervilliers) ou A selon la commune |
| Plafond Jeanbrun intermédiaire | 19,71 €/m² | 19,71 €/m² (Aubervilliers) ou 14,64 €/m² |
| Plafond Jeanbrun social | 18,02 à 21,13 €/m² selon l'arrondissement | 13,75 €/m² (Aubervilliers) |
| Prix d'entrée neuf | non publié pour Paris | à partir de 290 900 € (Le Lumen, Aubervilliers) |
| Loyer moyen OLAP (1/1/2025) | 26,3 €/m² hors charges | 19,1 €/m² hors charges |
| Encadrement des loyers | oui, jusqu'au 24/11/2026 | oui (Plaine Commune), idem |
Le tableau parle de lui-même. Le prix d'entrée chute quand on accepte de franchir le périphérique, et la zone reste A bis à Aubervilliers. Mais il faut composer avec l'encadrement des loyers, qui s'applique à Paris comme à Plaine Commune (Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen…) jusqu'au 24 novembre 2026, prolongation en discussion au Parlement à l'automne 2026. Pour un panorama complet, voir le Jeanbrun à Paris.
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
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- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationRentabilité locative : brute et nette de charges
Avant impôt et hors crédit. Pour l’effet du Jeanbrun et du financement, utilisez le simulateur complet.
La méthode en 5 étapes
- Choisir la bonne zone Regardez où vos futurs locataires veulent vivre : proximité du métro, d'un RER, d'un bassin d'emploi. Aubervilliers dispose de multiples avantages (la ligne 12 du métro jusqu'à Mairie d'Aubervilliers, le RER B à La Plaine - Stade de France, ainsi que le Grand Paris Express dont la mise en service est attendue d'ici 2031).
- Vérifier l'éligibilité Jeanbrun Logement neuf en immeuble collectif, location nue de 9 ans, plafonds de loyer et de ressources respectés. Aucune condition de zone pour l'éligibilité, mais la zone fixe les plafonds.
- Comparer plafond fiscal et encadrement À Paris et en zone A bis, c'est souvent le plafond Jeanbrun qui est plus bas. En zone A, l'encadrement peut l'emporter pour certaines surfaces.
- Chiffrer son montage Mensualité de prêt, effort d'épargne, impôt en moins grâce à l'amortissement : le simulateur fait le calcul en quelques minutes.
- Signer, puis louer dans les 12 mois Au-delà, vous perdez l'avantage. Une gestion locative sérieuse vous évite la vacance.
Ce que le Jeanbrun ajoute : un exemple chiffré
Prenons Youssef, 34 ans, développeur en Île-de-France, tranche à 30 %. Il a fait son premier investissement sans toucher à son train de vie. Voici les chiffres, pour un lot réel du catalogue.
T2 de 48 m² à Biosphère, Arpajon (91, zone A). Prix d'entrée : 201 900 €. Apport : 15 000 €. Crédit sur 25 ans, mensualité 1 014 €.
771 € par mois, soit le plafond Jeanbrun après coefficient.
Amortissement de 5 653 € par an. Économie d'impôt sur 9 ans : 17 992 €.
234 € par mois sortent de sa poche en moyenne sur 9 ans, impôt déduit. Dès lors que le crédit est entièrement remboursé, on perçoit environ 649 € de revenus complémentaires chaque mois.
Amortissement annuel = 3,5 % × 161 520 € = 5 653,20 €
Plafond annuel : 8 000 € → on est sous le plafond
L'acquisition d'un logement neuf bénéficie de garanties légales, parmi lesquelles la garantie décennale, laquelle prend en charge, sur une durée de dix ans, les désordres affectant la solidité de la construction ou la rendant inhabitable selon sa destination, de même que certains éléments d'équipement qui lui demeurent indissociablement rattachés. La RE2020 fixe des exigences environnementales, sans garantir à elle seule le silence du logement ni le montant des factures de chauffage. La présence d'un balcon ou d'une terrasse dépend du lot choisi. En ce qui concerne votre situation personnelle, un examen individualisé reste absolument nécessaire.