Investir autour d'Annecy : la méthode, chiffres à l'appui

Vous regardez votre fiche de paie et vous vous demandez à quoi ressemblera votre retraite. Vous connaissez Annecy : vous y avez peut-être fait vos études, vous y avez de la famille, vous y passez en vacances. Vous voyez les loyers autour de vous grimper et vous cherchez un coin où investir sans vous ruiner. À Annecy même, le collectif neuf atteint 6 530 €/m² et l'ancien 5 130 €/m², selon les notaires de Haute-Savoie. Bonneville, à une trentaine de kilomètres, offre des prix d'entrée plus doux et un bassin de locataires déjà là.

Annecy ou ses alentours : le match

Pour l'éligibilité au Jeanbrun, la zone n'intervient pas ; en revanche, elle détermine le plafond du loyer intermédiaire, selon le barème 2026 du BOFiP. Pour un T2, ce plafond change sensiblement la donne.

Le plafond se calcule hors charges, en surface utile, après coefficient 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2). Pour un T2 de 45 m² à Bonneville : coefficient 1,12, soit 13,22 €/m², et un loyer maximum d'environ 595 € hors charges par mois.

Pourquoi les locataires ne manquent pas

La Haute-Savoie est le 5e département le plus dynamique de métropole, avec +1,1 % d'habitants par an entre 2017 et 2023, selon l'Insee. Annecy compte 132 117 habitants, Bonneville 13 335 (+0,9 % par an). La communauté de communes Faucigny-Glières, à laquelle Bonneville est rattachée, gagne 245 habitants par an. Ce flux constant alimente la demande de location.

Trois profils de locataires se partagent le terrain. Les étudiants d'abord : 15 000 étudiants à l'Université Savoie Mont Blanc, dont 2 800 à l'IUT d'Annecy. Les frontaliers ensuite : selon l'Insee, 22 % des actifs haut-savoyards passent la frontière chaque matin, et 9 974 actifs du Grand Annecy travaillent en Suisse (recensement 2018). Les salariés de la vallée de l'Arve enfin, autour du décolletage et de la mécanique, qui cherchent à se loger près de leur emploi.

Le Jeanbrun sur deux lots réels à Bonneville

Prenons Julie. Pharmacienne à Annecy, 42 ans, tranche à 41 %. Aux Temporelles Bonneville, elle fait l'acquisition d'un T2 de 50 m² au prix de 200 900 €. Apport 30 000 €, crédit sur 20 ans, mensualité 1 072 €. Le plafond Jeanbrun intermédiaire sur ce bien s'établit à 639 € hors charges ; le loyer retenu est de 628 €. L'amortissement Jeanbrun (3,5 % sur 80 % du prix, soit la base amortissable) s'élève à 5 625 € par an. Sur neuf ans, l'impôt en moins atteint 21 993 €. Chaque mois, sa poche sort en moyenne 375 € une fois l'avantage fiscal intégré. À partir de l'année 21, une fois le crédit intégralement remboursé, le bien lui génère un complément mensuel d'environ 522 €, net de charges et d'impôts. Valeur estimée à 25 ans : 257 641 €.

Damien, lui, est technicien de maintenance, 38 ans, tranche à 30 %. Il vise Nova Bella, également à Bonneville, T2 de 50 m² à 224 900 €. Apport 15 000 €, crédit sur 25 ans, mensualité 1 139 €. Loyer 629 €, plafond 640 €. Amortissement 6 297 € par an, impôt en moins 16 928 € sur neuf ans. Effort de poche : 432 € par mois en moyenne sur la durée du prêt. Au terme du crédit, le bien lui reverse environ 574 € par mois. Valeur estimée à 25 ans : 288 419 €.

Ce que disent ces deux parcours : le neuf à Bonneville coûte moins cher qu'à Annecy tout en gardant un bassin de locataires large. Le plafond Jeanbrun, plus bas qu'en zone A, reste cependant au niveau du loyer réellement pratiqué dans la vallée. Le neuf, conforme à la RE2020, apporte aussi ce qu'un ancien ne peut pas offrir : pas de travaux à prévoir pendant dix ans grâce aux garanties du neuf, un locataire qui paie sans mauvaise surprise, et un confort thermique qui fidélise.

Questions fréquentes