Déficit foncier et Jeanbrun : le duo qui allège vos impôts
Les premières années, l'amortissement, les intérêts et les charges dépassent souvent vos loyers : c'est le déficit foncier. Bonne nouvelle, il réduit votre revenu imposable. Voici comment.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Vous regardez votre avis d'imposition, vous additionnez ce que vous payez chaque année, et vous vous dites qu'il doit bien exister un moyen d'alléger la note tout en vous construisant quelque chose à vous. Le Jeanbrun fait une partie du travail grâce à l'amortissement. Le déficit foncier fait le reste, les premières années, quand les charges dépassent les loyers. Voici comment ces deux leviers s'additionnent.
Le déficit foncier en mots simples
Quand vous louez un logement neuf en Jeanbrun, vous déclarez vos loyers au régime réel. Vous y ajoutez les charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion. Et vous y soustrayez l'amortissement Jeanbrun (3,5 % par an en intermédiaire, sur 80 % du prix hors frais de notaire).
Si le total est négatif, vous avez un déficit foncier. Et un déficit foncier, en France, vient réduire votre revenu imposable : c'est de l'impôt en moins sur votre salaire, votre retraite, vos revenus BIC. Pas sur vos seuls loyers.
Vous n'avez rien à « optimiser ». Vous déclarez votre résultat foncier (négatif), et l'administration fiscale applique la règle : 10 700 € par an imputables sur votre revenu global, le reste reportable sur dix ans.
Le plafond et le report
Le plafond de 10 700 € comprend l'amortissement. Pour leur part, les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur vos revenus fonciers et n'allègent en rien votre impôt sur le salaire, à moins que vous ne disposiez encore de loyers imposables issus d'autres biens.
Si votre déficit dépasse 10 700 € une année, la part non consommée n'est pas perdue : elle se reporte sur les dix années suivantes, et s'impute en priorité sur vos revenus fonciers quand ils redeviennent positifs (au bout de quelques années, l'amortissement se réduit, les loyers restent).
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
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- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationExemple sur un lot réel
Prenons Laura, 31 ans, ingénieure à Toulouse. Elle fait l'acquisition d'un T2 de 45 m² situé à Pavillon Marly, au prix de 188 900 €, financé par un apport de 15 000 € et un emprunt étalé sur 25 ans (944 € de mensualité, 3,45 % de taux, 0,30 % d'assurance).
| Poste | Année 1 | Année 5 | Année 10 |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts (595 €/mois) | 7 140 € | 7 432 € | 7 810 € |
| Charges (TF, copro, PNO, gestion, assurance) | 1 940 € | 2 100 € | 2 320 € |
| Intérêts d'emprunt | 5 690 € | 5 170 € | 4 330 € |
| Amortissement Jeanbrun (3,5 % × 80 % × 188 900 €) | 5 289 € | 5 289 € | 5 289 € |
| Résultat foncier | −5 779 € | −5 127 € | −4 129 € |
| dont imputable sur le revenu global (plafond 10 700 €) | 5 779 € | 5 127 € | 4 129 € |
| Économie d'impôt (TMI 30 %) | 1 734 € | 1 538 € | 1 239 € |
Sur 9 ans, l'économie cumulée liée au déficit imputable tourne autour de 14 000 €. C'est l'amortissement Jeanbrun qui crée le déficit ; c'est le déficit qui réduit l'impôt sur le revenu global. Sans amortissement, Laura paierait de l'impôt sur ses loyers les premières années (résultat positif à cause des charges).
Au bout d'une dizaine d'années, les intérêts baissent, l'amortissement se réduit, les loyers deviennent le poste principal. Le résultat foncier repasse positif : les loyers sont alors imposés au barème, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La boucle se referme, et l'effort mensuel net de Laura tombe à 307 € en moyenne sur 9 ans (impôt en moins déduit).
Questions fréquentes
L'amortissement Jeanbrun permet-il véritablement de produire un déficit imputable sur le revenu global ?
Que devient le déficit non imputable une année ?
Les intérêts d'emprunt peuvent-ils réduire mon impôt sur le revenu ?
Le déficit foncier reste-t-il plafonné à 10 700 € pour les locations Jeanbrun ?
Une analyse individualisée demeure indispensable, en fonction de votre TMI, de votre situation familiale et du programme envisagé. Pour voir l'effet sur votre propre situation, vous pouvez tester le simulateur Jeanbrun ou demander à être rappelé par un conseiller. Pour relire les bases du mécanisme, notre page sur l'amortissement Jeanbrun reprend tout, pas à pas.
