Revendre son investissement : la plus-value expliquée
Un jour, vous voudrez peut-être revendre pour financer un projet ou aider vos enfants. Voici comment se calcule l'impôt sur la plus-value, et pourquoi le temps joue pour vous.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Un jour, vous revendrez peut-être cet appartement pour financer un projet, aider vos enfants, ou simplement tourner la page. La question qui revient alors : combien l'État vous laissera-t-il, sur la plus-value, après des années de location ? Bonne nouvelle : le temps joue pour vous. Voici comment se calcule l'impôt, et pourquoi attendre fait souvent la différence.
Le principe
On définit la plus-value immobilière comme l'écart constaté entre le prix de cession et le prix d'acquisition, après correction de certains frais. Pour un logement loué en Jeanbrun, il y a un point clé à garder en tête : le prix d'achat retenu pour le calcul est minoré des amortissements que vous avez déduits pendant la location. Le fisc considère que ces amortissements ont déjà réduit votre impôt, il les réintègre donc dans la base taxable à la sortie.
Une fois la plus-value brute calculée, on applique des abattements qui dépendent du temps pendant lequel vous avez gardé le bien. Plus vous avez patienté, plus l'impôt recule, jusqu'à disparaître.
Les abattements
Le barème légal prévoit des abattements pour durée de détention, distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Le tableau ci-dessous résume les taux applicables chaque année de détention au-delà de la cinquième.
| Durée de détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) |
|---|---|---|
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % (puis exonération) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonération totale | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | exonération totale | exonération totale |
| Durée de détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) |
|---|---|---|
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % (puis exonération) | 1,60 % |
| Au-delà de la 30e année | exonération totale | exonération totale |
En pratique, une durée de détention de 22 ans vous affranchit totalement de l'impôt sur le revenu applicable à la plus-value, tandis que 30 ans vous exonèrent également des prélèvements sociaux. Les taux finaux sont de 19 % d'IR et 17,2 % de PS, soit 36,2 % avant abattements.
Après 9 ans de Jeanbrun
L'engagement de location du Jeanbrun dure 9 ans. Passé ce cap, vous pouvez vendre librement, sans pénalité. Les amortissements déduits pendant la location (et au-delà, tant que vous continuez à louer) restent acquis : c'est eux qui majorent la base taxable à la revente.
Pour un bien neuf intermédiaire, le rythme est de 3,5 % par an sur 80 % du prix d'achat. Sur un T2 acheté 188 900 € à Pavillon Marly (Toulouse), par exemple, cela représente environ 5 289 € déduits chaque année, soit près de 47 600 € cumulés sur 9 ans. Ce montant viendra gonfler la plus-value le jour où vous vendrez.
Reste un avantage propre au neuf : les garanties (parfait achèvement, biennale, décennale) et la conformité RE2020 limitent le risque de travaux imprévus avant la revente. Vous transmettez un logement dont la valeur verte ne se déprécie pas, et pour lequel aucune rénovation énergétique n'est à prévoir dans la décennie.
- Amortissement déductible
- —
- Loyer maximal mensuel
- —
- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationExemple chiffré
Prenons l'exemple de Philippe et Anne, 53 et 51 ans, enseignants à Montpellier, qui ont acheté un T2 de 42 m² à Park View (Toulouse) au prix de 199 900 €, avec un apport de 40 000 € et un crédit sur 15 ans. Le loyer retenu chaque mois est de 563 € (plafond Jeanbrun 738 €). L'amortissement déduit chaque année est de 5 597 €, pour un gain fiscal de 16 711 € sur les 9 ans d'engagement.
Imaginons qu'ils revendent au bout de 20 ans, à un prix estimé de 243 916 €. Les amortissements cumulés sur 9 ans (50 373 €) viennent minorer le prix d'achat retenu. La plus-value brute se calcule ainsi :
Base taxable IR : 94 389 × 10 % = 9 439 € → impôt à 19 % : 1 793 €. Base taxable PS : 94 389 × 75,25 % = 71 028 € → PS à 17,2 % : 12 217 €. Surtaxe (PV imposable > 50 000 €) : environ 1 421 € (2 % de 71 028 €). Total d'impôt sur la plus-value : près de 15 400 €.
À 25 ans, les abattements IR seraient totaux, et il ne resterait que les PS à calculer (avec un abattement de 21 ans × 1,65 % + 1 × 1,60 % = 36,25 %). Le temps réduit l'impôt, à condition d'avoir anticipé l'horizon de sortie dès l'achat.
Questions fréquentes
Puis-je vendre avant les 9 ans d'engagement ?
Les frais de notaire comptent-ils dans le prix d'achat ?
Et les travaux réalisés pendant la location ?
Quelles sont les conséquences fiscales d'une donation portant sur le bien ?
Pour visualiser l'effet d'une revente sur votre projet, le calculateur de rentabilité vous laisse jouer sur la durée de détention et le prix de sortie. Pour un chiffrage complet à votre situation, vous pouvez être rappelé par un conseiller.
