Payer moins d'impôts en investissant : les options en 2026

Votre avis d'imposition pique un peu plus chaque année. Vous avez l'impression de travailler pour l'État plus que pour vous. Bonne nouvelle : en 2026, l'immobilier neuf reste l'un des rares moyens de faire baisser la note tout en construisant quelque chose qui vous appartiendra. Trois options restent vraiment vivantes : le Jeanbrun, le déficit foncier et le LMNP. Voici ce qu'elles donnent, en clair et avec les chiffres.

Le paysage 2026 : le Pinel a fermé

Le Pinel a vécu : plus aucune réduction du programme pour les achats signés depuis janvier 2025. Il reste la mécanique des amortissements, et un cadre neuf bâti par la loi du 19 février 2026 : le Jeanbrun, accessible sans plafond de ressources, ouvert jusqu'au 31 décembre 2028. À ses côtés, deux dispositifs plus anciens mais toujours utiles : le déficit foncier sur l'ancien, et la location meublée non professionnelle (LMNP). Trois leviers, trois logiques, un même objectif : transformer votre impôt en patrimoine.

Le Jeanbrun : amortir pour alléger l'impôt

Le dispositif Jeanbrun offre la possibilité de soustraire annuellement une fraction du prix d'acquisition du logement de vos revenus locatifs. Pas une réduction d'impôt, mais une déduction : la base taxable diminue. Pour un achat en zone intermédiaire, vous amortissez 3,5 % par an sur 80 % du prix (le terrain, environ 20 %, ne s'amortit pas). L'ensemble est limité à 8 000 € annuels par foyer fiscal.

Voyons avec Laura, 31 ans, ingénieure à Toulouse, tranche à 30 %. Elle achète un T2 de 45 m² à Pavillon Marly, à Toulouse (zone A), pour 188 900 €. Loyer retenu : 595 € par mois. Amortissement Jeanbrun : 5 289 € par an. Impôt en moins sur 9 ans : 14 763 €. Sa poche sort en moyenne 307 € par mois les neuf premières années, une fois l'impôt en moins. Après remboursement du crédit, vous percevez un complément de revenus d'environ 522 € par mois, déduction faite des charges et de l'impôt.

Le déficit foncier : déduire ses travaux

Le déficit foncier concerne surtout l'ancien. Quand vos charges (intérêts, taxe foncière, travaux d'entretien, etc.) dépassent vos loyers, le déficit vient réduire votre revenu global, pas seulement vos revenus fonciers. Plafond classique : 10 700 € par an. Pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, le plafond monte à 21 400 € sous conditions de changement de classe énergétique.

Le déficit foncier se combine bien avec le Jeanbrun : vous amortissez dans le cadre du Jeanbrun, et vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, travaux) viennent en déduction complémentaire. Dans la pratique, beaucoup d'investisseurs voient leur revenu foncier devenir négatif les premières années, ce qui leur permet d'effacer d'autres revenus.

Le LMNP : la location meublée

En LMNP, vous louez meublé, au régime réel. Vous déduisez l'amortissement du logement et du mobilier, ainsi que toutes les charges réelles. Le déficit reste imputable uniquement sur les revenus de location meublée, avec report sur 10 ans. Le régime micro-BIC, plus simple, applique un abattement de 50 % sur les recettes, sous conditions de plafonds (83 600 € pour les revenus 2026 en longue durée, 15 000 € en tourisme non classé).

Point essentiel : dès le 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre du LMNP devront être réintégrés pour le calcul de la plus-value au moment de la cession du bien. Par ailleurs, les prélèvements sociaux applicables aux revenus LMNP s'élèvent à 18,6 % en 2026, alors qu'ils demeurent à 17,2 % pour la location nue. À mettre dans la calculette.

Le comparatif en un tableau