Trois investisseurs franciliens, trois projets Jeanbrun

Vous regardez votre fiche de paie, vous songez à la retraite qui se profile, aux enfants qu'il faudrait protéger, à l'impôt qui pèse chaque année un peu plus. Et vous vous demandez si un investissement locatif peut vraiment changer la donne. Trois Franciliens ont posé les chiffres sur la table : voici leurs projets Jeanbrun, calculés sur des lots réels.

Comment ces exemples sont calculés

Sandrine, 47 ans, à Aubervilliers

Sandrine est responsable RH à Paris, mariée, deux ados, imposée à 41 %. Ce qu'elle veut avant tout : protéger sa famille et se constituer un patrimoine qui restera, quoi qu'il arrive. Elle choisit un T3 de 62 m² au Lumen, livraison 2e semestre 2028, prix d'entrée 290 900 €. Apport de 30 000 €, crédit sur 20 ans : 1 633 € par mois.

Le plafond Jeanbrun à Aubervilliers atteindrait 1 234 €. Mais Aubervilliers est dans le secteur 314 de Plaine Commune, soumise à l'encadrement des loyers : c'est lui qui fixe le plafond effectif à 17,2 €/m² pour un T3, soit 1 066 €. La règle fiscale et la règle civile se cumulent, et c'est la plus basse qui s'applique. Sur 9 ans, l'effort moyen de Sandrine, impôts déjà déduits, tourne autour de 502 € par mois. Après remboursement intégral de son emprunt, elle perçoit environ 845 € nets mensuels, tandis que la valeur de son bien est évaluée à 373 059 €.

Youssef, 34 ans, à Arpajon

Youssef est développeur à Évry, imposé à 30 %. Premier investissement locatif : il veut se lancer sans toucher à son train de vie. Il jette son dévolu sur un T2 de 48 m² à Biosphère, livraison 1er semestre 2027, prix d'entrée 201 900 €. Apport 15 000 €, crédit sur 25 ans : 1 014 € par mois.

À Arpajon (zone A, plafond intermédiaire 14,64 €/m²), le plafond Jeanbrun tombe à 771 € pour son T2. Pas d'encadrement ici, c'est donc lui qui fixe le loyer. L'effort moyen sur 9 ans s'élève à 234 € par mois après déduction fiscale. Une fois le crédit remboursé, Youssef perçoit environ 649 € nets par mois, pour un bien estimé à 258 923 € à 25 ans. Le neuf lui évite aussi les mauvaises surprises : garanties biennale et décennale, normes RE2020, performances énergétiques qui tiennent dans le temps.

Karim, 36 ans, à Rosny-sur-Seine

Karim est kinésithérapeute à Mantes-la-Jolie, imposé à 41 %. Son objectif : alléger ses impôts tout en préparant un apport pour ses enfants. Il choisit un T1 bis de 37 m² au Duc de Sully, livraison 2e semestre 2027, prix d'entrée 147 900 €. Apport 15 000 €, crédit sur 20 ans : 832 € par mois.

Rosny-sur-Seine est en zone B1 (plafond intermédiaire 11,80 €/m²). Le plafond Jeanbrun atteint 520 € pour son T1 bis ; le loyer retenu est de 490 €. Effort moyen sur 9 ans : 296 € par mois après impôts. Au terme du crédit (année 21), Karim perçoit 397 € nets par mois, et son bien est estimé à 189 672 €. Le choix de la zone B1 lui coûte un peu de plafond de loyer, mais le prix d'entrée reste accessible et la commune, limitrophe de Mantes-la-Jolie, profite de la perspective du RER E fin février 2027.

Et vous ?

Ces trois opérations ne constituent pas des engagements : elles illustrent des cas concrets, bâtis sur des résidences existantes, à partir d'hypothèses clairement définies. Pour chiffrer la vôtre, ville par ville et résidence par résidence, le plus simple est de simuler votre Jeanbrun. Si vous voulez confronter ces chiffres à votre situation, un conseiller vous rappelle pour affiner le projet : être rappelé par un conseiller. Et si vous hésitez encore, relisez le Jeanbrun à Paris et en Île-de-France pour voir comment le mécanisme s'applique dans chaque commune. Il demeure conseillé de réaliser une analyse personnalisée, accompagnée d'un professionnel du chiffre (CGP, notaire, avocat), préalablement à toute prise de décision.