Investir à Toulouse sud-est : étudiants, chercheurs, ingénieurs
Le sud-est de Toulouse, c'est la ville du savoir et de l'aéronautique : campus, hôpital, entreprises. Une demande locative jeune et solide, et plusieurs résidences éligibles.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Au sud-est de Toulouse, campus, hôpital et entreprises dessinent une demande locative jeune et stable. Si vous connaissez la ville, vous avez peut-être traversé ce coin pour une visite à un enfant étudiant, ou pour rejoindre l'hôpital Rangueil. Plusieurs résidences neuves éligibles au Jeanbrun s'y construisent, à des prix d'entrée qui restent accessibles pour un premier investissement locatif.
Pourquoi des locataires veulent vivre ici
Le sud-est toulousain, c'est la ville du savoir et de l'aéronautique. L'Université de Toulouse (ex-Paul Sabatier) accueille près de 37 000 étudiants sur le campus de Rangueil, à 118 route de Narbonne. Le CHU de Toulouse, avec plus de 15 000 professionnels, se trouve à quelques centaines de mètres. D'après la Métropole, le Téléo, téléphérique urbain de 3 km, permet de rejoindre en moins de 10 minutes les trois pôles que sont l'Oncopole, le CHU Rangueil et l'université Paul-Sabatier.
Le secteur Montaudran – Malepère abrite l'écoquartier Toulouse Aerospace, qui s'étend sur 56 ha, avec 80 000 m² dédiés aux logements, 190 000 m² aux bureaux, 50 000 m² à la recherche et à l'enseignement, ainsi que la Halle de La Machine (290 662 visiteurs en 2024) et L'Envol des Pionniers. Le Faubourg Malepère, 6 700 logements, complète cette mutation. À Empalot, le projet ANRU « Empalot Garonne » prévoit 1 900 logements neufs d'ici 2030, à proximité de la station de métro ligne B.
Qui louera votre logement
Médecine, sciences, ingénierie : les promotions se renouvellent chaque rentrée. Le secteur CROUS Rangueil/Ponsan compte 3 267 places de restauration.
La Haute-Garonne concentre environ 87 % des 81 000 salariés de la filière aérospatiale (INSEE, 2022).
6 300 actifs aujourd'hui sur le Campus Santé du futur, 1 300 emplois supplémentaires annoncés.
65,8 % de locataires dans la commune (INSEE, RP2023).
Les résidences éligibles
Cinq résidences neuves de Toulouse sont éligibles au Jeanbrun. Chacune a sa promesse d'usage, selon le profil de locataire qu'elle attire.
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Jeanbrun et Jeanbrun+
Toulouse (31) · zone A
Casa Trendy
- Typologies
- T1 à T5
- Livraison
- 2ème semestre 2028
À partir de138 900 €
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Jeanbrun et Jeanbrun+
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Jeanbrun et Jeanbrun+
Toulouse (31) · zone A
Park View
- Typologies
- T2 à T5 duplex
- Livraison
- 2ème semestre 2027
À partir de199 900 €
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Jeanbrun et Jeanbrun+
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Jeanbrun et Jeanbrun+
Casa Trendy (route de Narbonne, 239 logements, livraison 2e semestre 2028, à partir de 138 900 €) : à 200 m du bus et à 800 m de la station Université Paul-Sabatier (ligne B). Résidence services avec salle de sport, laverie, espace de coworking.
Home Spirit 2 (rue Vincente Almonacid à Montaudran, 79 logements, livraison 2e semestre 2028, à partir de 206 900 €) : à 1 minute à pied de la future station « Aérospace Campus » (ligne C). Cuisines meublées et chauffée par le réseau de chaleur du quartier.
Park View (rue Hubertine Auclert à Empalot, 120 logements, livraison 2e semestre 2027, à partir de 199 900 €) : à 3 minutes à pied de la station Empalot (ligne B). Balcons, terrasses, parking en sous-sol, raccordement au réseau de chaleur urbain.
Park View 2 (même adresse, 74 logements, livraison 1er semestre 2028, à partir de 202 900 €) : mêmes prestations que Park View, dans le prolongement du programme.
Révélation (route de Revel, 168 logements, livraison 1er semestre 2026, à partir de 264 500 €) : résidence services en coliving, avec jardins privatifs et terrasses. Raccordée au réseau de chaleur du quartier.
Loyer maximal Jeanbrun (location intermédiaire 2026)
Surface prise en compte = surface habitable + moitié des annexes (8 m² au plus). Coefficient = 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2. Le loyer réellement obtenu dépend aussi du marché local.
Loyer plafond et calcul d'un T2
Toulouse est en zone A depuis l'arrêté du 2 octobre 2023. Avant application du coefficient, le plafond intermédiaire y est fixé à 14,64 €/m²/mois. Pour un T2 de 45 m² (surface habitable 42 m² + balcon de 6 m² compté pour 3 m², soit S = 45 m²), le coefficient est de 0,7 + 19/45 = 1,12, plafonné à 1,2. Le loyer maximum s'établit ainsi :
Le marché locatif toulousain, médian à 12,5 €/m² hors charges (OLL 2025), reste sous ce plafond. Vous pourrez donc louer au niveau du plafond dans la plupart des cas, en restant dans les clous.