Jeanbrun ou LMNP : choisir selon votre projet
Louer vide avec le Jeanbrun ou meublé en LMNP ? Les deux amortissent le bien, mais ils ne servent pas le même projet. Voici comment trancher.
Mis à jour le 4 octobre 2026Chiffres datés et sourcésNotre méthode
Vous regardez votre avis d'imposition et vous vous demandez comment alléger la note, ou vous voulez un loyer qui tombe chaque mois le jour de la retraite. Deux chemins se présentent : la location nue en Jeanbrun, ou la location meublée en LMNP. Les deux amortissent le bien, mais ils ne servent pas le même projet. Voici comment trancher sans se tromper.
Le tableau comparatif
| Sujet | Jeanbrun (location nue) | LMNP (location meublée) |
|---|---|---|
| Type de bail | Location nue, 3 ans minimum | Location meublée, 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Amortissement du logement | 3,5 % par an (intermédiaire), base 80 % du prix | Amortissement comptable du bâti et du mobilier (souvent 2 % par an sur 50 ans pour le bâti) |
| Plafond d'amortissement | 8 000 € par an et par foyer (10 000 € en social, 12 000 € en très social) | Pas de plafond légal, limité par le résultat fiscal |
| Engagement | 9 ans de location nue en résidence principale | Aucun, mais la revente reprend les amortissements depuis le 15/02/2025 |
| Prélèvements sociaux sur les loyers | 17,2 % | 18,6 % depuis 2026 |
| Type de locataire visé | Famille, jeune actif stable | Étudiant, actif en mobilité, courte durée |
| Gestion au quotidien | Simple : bail standard, peu de turnover | Plus dense : rotations, état des lieux, literie |
Prenons Laura, 31 ans, ingénieure à Toulouse, tranche à 30 %. Elle choisit un T2 de 45 m² à Toulouse (zone A) à 188 900 €. En Jeanbrun, son amortissement atteint 5 289 € par an, soit un impôt en moins de 14 763 € sur 9 ans. Elle touche un locataire en résidence principale, bail de 3 ans renouvelable, et ne change pas les draps. Le même bien en LMNP lui demanderait d'acheter le mobilier, de facturer des charges plus élevées, et d'accepter un turnover plus rapide, pour un gain fiscal qui peut être supérieur mais moins stable.
Quand le Jeanbrun gagne
Le Jeanbrun est fait pour vous si vous voulez un patrimoine qui se gère seul, sans y passer vos soirées. La location nue attire des familles et des actifs stables : le bail dure 3 ans renouvelables, le turnover est faible. Les garanties couvrant le neuf (parfait achèvement sur 1 an, biennale sur 2 ans, décennale sur 10 ans) vous dispensent de toute provision pour travaux pendant une durée de dix ans. C'est ce qui permet de poser ses meubles et de ne pas entendre parler du logement pendant des mois.
Le Jeanbrun gagne aussi quand votre objectif est la retraite. Le loyer tombe, sans pan, sur 9 ans minimum, et continue au-delà tant que vous louez. Cadre de santé à Nantes, Hélène, 58 ans, s'est portée acquéreur d'un T3 à Romance, à Angers, où réside sa sœur : elle bénéficie ainsi de 8 000 € d'amortissement annuel, d'une réduction d'impôt de 23 803 € sur 9 ans, et d'un revenu complémentaire d'environ 684 € par mois après remboursement du crédit. Le calcul est reproductible dans la plupart des villes où la location intermédiaire est ouverte.
Quand le LMNP gagne
Le LMNP devient le bon choix si votre bien se prête à la location meublée : studio ou T1 près d'une université, T2 dans une ville touristique, résidence avec services. Les loyers meublés dépassent souvent de 20 à 40 % les loyers nus, et l'amortissement comptable est plus large (bâti + mobilier). En contrepartie, vous facturez les meubles, vous gérez les états des lieux à chaque rotation, et les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 % depuis 2026.
À compter du 15 février 2025, les amortissements LMNP antérieurement déduits doivent être réintégrés lors du calcul de la plus-value. Si vous revendez au bout de 6 ans sans plus-value apparente, vous pouvez tout de même devoir un impôt. Le Jeanbrun obéit à une logique inverse : le prix d'acquisition est réduit des amortissements déjà déduits, ce qui majore la plus-value imposable, sans modification de la durée de détention.
- Amortissement déductible
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- Loyer maximal mensuel
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- Effort d’épargne mensuel
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- Prix avec TVA 10 %
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Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationLa revente
Deux logiques qui se croisent. Dans le cadre du Jeanbrun, les amortissements diminuent votre prix d'acquisition retenu pour la plus-value : ainsi, plus vos déductions auront été importantes, plus la plus-value éventuelle sera élevée. En LMNP, c'est l'inverse : les amortissements sont réintégrés, ce qui gonfle la base taxable. Dans les deux cas, l'abattement pour durée de détention joue à partir de la 6e année (6 % par an pour l'IR, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux), avec exonération d'IR à 22 ans et de PS à 30 ans.
| Situation | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Vente avant 6 ans | Pas d'abattement, plus-value brute taxable | Plus-value avec réintégration des amortissements |
| Vente entre 6 et 22 ans | Abattement 6 %/an sur l'IR, 1,65 %/an sur les PS | Même grille, avec amortissements réintégrés |
| Vente après 22 ans | Exonération d'IR, PS jusqu'à 30 ans | Idem |
Questions fréquentes
Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP sur le même bien ?
Lequel rapporte le plus de loyers ?
Lequel est le plus simple à revendre ?
Et si je veux changer en cours de route ?
Pour voir ce que ces deux mécaniques donnent sur votre situation, le plus court est de poser vos chiffres sur le simulateur Jeanbrun, puis d'en parler avec un conseiller. Pour relire la mécanique pas à pas, l'amortissement Jeanbrun et la loi Jeanbrun reprennent chaque point en détail. Et si vous voulez confronter Jeanbrun et Pinel, c'est ici.
